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Le coworking a transformé l’immobilier de bureau

Quelques mois après l’entrée de “coworking” dans le dictionnaire, le géant américain du secteur, WeWork poursuit sa chute. Le coworking est-il devenu une organisation spatio-temporelle du travail ou une tendance déjà désuète ?

En 2008, le premier coworking français ouvre ses portes à Paris. Entre 2015 et 2017 le nombre d’espaces de coworking y a doublé et on estime aujourd’hui à 2 millions le nombre de coworkers à travers le monde.

wework coworking lafayette
Espace de coworking WeWork Layette – Paris

Qui sont les “coworkers” d’aujourd’hui ?

Des indépendants, free-lance, entrepreneurs

En France, 50% des coworkers sont des salariés et 50% des travailleurs indépendants (source ParlonsRH). Les start-ups notamment sont friandes d’espaces à partager, de réduction des coûts. A la Station F, ce sont près de 3000 jeunes entrepreneurs qui se sont installés et suivent un des 26 programmes d’accélération proposés par le campus.

La Station F par Wilmotte&Associés

Des salariés de grands groupes

Mais, même si cette pratique reste très urbaine, le coworking ne s’adresse plus seulement aux jeunes free-lance. Bien sûr, les créateurs d’entreprises ou autres indépendants restent très attirés par cette offre, mais de plus en plus de grosses entreprises s’y intéressent également. Groupon, Blablacar, Vodafone, Google, Coca-Cola ont opté pour l’externalisation de bureaux.

Et les résultats sont là : satisfaction et bien-être favorisent l’efficacité des travailleurs et les grandes entreprises l’ont bien compris. Les récentes études tendent à prouver la performance de ce modèle sur la productivité. L’étude menée par Deskmag démontre que 86% des coworkers sont plus productifs. Travailler à distance pourrait devenir la norme.

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Vers un management corpotate

Si ces nouveaux modes de travail réduisent drastiquement les m2 dédiés par salarié (tout comme le choix de l’open-space à l’époque) et les coûts inhérents, et facilient le turnover, ils favorisent aussi un environnement plus corporate, une organisation plus transversale appelée CORPOworking. Cette structure suscite de l’engagement de la part des salariés, principe sur lequel s’appuie le très en vogue “nudge management” (management incitatif qui oriente les décisions des salariés en utilisant leurs penchants naturels).

©Google

Que recherchent désormais les clients des espaces de coworking ?

Une machine à café, une salle de réunion et des rencontres mais pas seulement. Dans les années 2000, les coworkers optaient pour ce type d’installation afin de ne pas s’engager via des baux plus ou moins longs, onéreux et contraignants, et souhaitaient se décharger de tout ce qui concerne l’entretien. Les utilisateurs de ces espaces de travail cherchaient à conjuguer travail en équipe et vie en communauté avec liberté et indépendance. Dix ans plus tard, les lignes qui dessinent les structures conventionnelles ont bougé.

Morning coworking à Bagnolet

Les travailleurs sont en quête de flexibilité, de mobilité et de bien-être

Le monde du travail devient de plus en plus flexible. Les générations Y et Z s’appuient sur le coworking pour rompre avec les anciennes formes hiérarchiques pyramidales, les employés se transforment en collaborateurs et la carrière ne s’aborde plus de la même façon. Les “millénials” rêvent de concilier voyage et travail, et ce mode de travail semble le concrétiser. Pour les travailleurs nés après 1980, la qualité de l’environnement de travail est un critère plus important que la rémunération. “Globalement, une nouvelle génération avait émergé, portée par un nouvel état d’esprit et de nouveaux usages. Il existe une tendance de fond dans les usages : on ne veut plus être propriétaire mais utiliser et partager.” C’est fort de ce constat que Guillaume Pellegrin s’est adossé à un des plus puissants fonds d’investissement, KKR, pour lancer Newton Office et The Camp, temple de la French Tech à Marseille.

The Camp
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Le marché du coworking toujours en plein essor

Le marché du coworking se porte très bien en France. C’est ce qu’affirme Alain Bossé, CEO et fondateur de Welkin and Meraki – entreprise offrant des espaces de coworking de luxe. La demande augmente et l’offre ne suit pas à la même vitesse. Si l’on se tient à la tendance, il serait temps d’investir. Pour le groupe BAP, leader français qui a débuté en 2012 et détient Morning, le succès est remarquable. Si l’acteur principal du secteur, WeWork peine à freiner sa chute, il semblerait que son cas reste isolé : la chaîne hôtelière Mercure a raccroché les wagons en lançant Easywork et Bouygues renouvelle son ambition pour ce marché en transformant Nextdoor en Wojo, tandis que Deskopolitan choisit des emplacements stratégiques dans les zones délaissées par ses concurrents. En effet, la carte des espaces de coworking se dessine en fonction de la stratégie de chacun : s’implanter dans les quartiers branchés pour les mastodontes du marché comme Kwerk, ou encore le fin fond du Perche pour la Mutinerie à la dimension presque sociale et militante.

Welkin and Meraki

Quels sont les impacts du succès du coworking sur le paysage immobilier ?

Des locaux qui se vendent ou se louent très bien

La surface totale destinée au coworking en France a augmenté de 80% ces 2 dernières années (source BNPPRE) et le ministère de la Cohésion des Territoires a décidé de multiplier les espaces de coworking au-delà des métropoles dynamiques. Le marché va donc continuer de s’étendre et pendant ce temps, le plus grand espace de coworking d’Europe par Spaces à La Défense avec 2000 postes et 18 000m2 va souffler sa première bougie.

Spaces à La Défense

Le coworking comme argument de vente des promoteurs

Le fait d’être complètement nomade est devenu très recherché et les promoteurs se servent de cette appétence pour vendre leurs programmes. Les travailleurs choisissant de préférence des bureaux à proximité des écoles de leurs enfants, on remarque que les espaces de coworking s’invitent ainsi de plus en plus dans les programmes immobiliers afin de dynamiser certaines zones. L’insertion de tiers lieux comme ceux-là modifient le paysage immobilier car ils font partis des critères de sélection des potentiels acquéreurs et favorisent les ventes en séduisant la jeune population active. L’espace de coworking devient un argument de vente, une caution “cool” pour certains programmes, comme le travail en remote (télétravail) est devenu un avantage à l’embauche.

Projet Aurore par la Compagnie de Phalsbourg avec Nuage Café-Coworking

Du coworking au coliving

On ne saura jamais qui de la COlocation ou du COworking est à l’origine du COliving mais il s’agit du dernier produit du marché de l’immobilier. Flexibilité, courte durée et partage ont ainsi envahi la sphère des logements. Jeunes actifs et étudiants mutualisent certains espaces comme salle de sport, une buanderie, une grande cuisine collaborative ou encore… un espace de coworking bien évidemment. Babel Community possède le plus grand immeuble destiné au coliving, à marseille avec notamment un restaurant bar assez branché.

Coliving par Babel Community
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Comment le coworking continue-t-il de se renouveler ?

En multipliant les services à dispositions des coworkers

Les leaders du coworking dont les moyens et les investissements semblent infinis, submergent toujours plus leurs bureaux de services, cours de yoga, afterwork, méditation, salle de sieste, comme c’est le cas pour Kwerk qui préfère désormais le wellworking au coworking.

Salle de sport de Kwerk

En inventant de nouveaux lieux hybrides

La clientèle jeune et innovante des coworking a été à l’origine d’autres types d’espaces qui en sont une déclinaison : les incubateurs, les fablab, les coliving etc afin de partager pendant une courte durée, des ateliers, des salles de réunion, des outils, un appartement…

Plus en quête d’un idéal que d’un concept marketing, la Mutinerie lance l’Ambassade du Perche toute première offre en campagne euralienne à 1h30 de Paris. Considérant les demandes grandissantes des urbains pour un accès à la nature, ce pari tenu par Antoine van den Broek et ses trois collaborateurs s’avère un coup de génie : allier cours de permaculture au sein du potager de 1000 m2 et un laboratoire d’impression 3D.

La Mutinerie Village

Loin d’être une mode passagère, le coworking est plutôt une des réponses aux questionnements quant à la manière de travailler et de collaborer. Les initiatives se multiplient de même que les typologies. Une chose est sûre, la croissance exponentielle du nombre d’espaces de coworking tout comme leur popularité poussent les acteurs à faire preuve d’innovation constante.

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Photo de couv : Wework Ho Chi Minh

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