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Réhabiliter des friches, une opportunité immobilière ?

L’abandon de certaines activités économiques et industrielles a entraîné la désertification des lieux qui les abritaient : usines, garage, ateliers, hangars… La friche est un état transitoire de la ville : la reconversion de l’espace urbain est moins rapide que le changement des besoins des usagers et ce laps de temps fait apparaître des coquilles vides.

On avait pour habitude de les raser. Aujourd’hui, leur localisation au cœur des agglomérations, leur esthétique et la démarche environnementale qu’elles incarnent font l’objet de convoitise. A l’heure où la pression foncière ne cesse d’augmenter et où le gouvernement se mobilise afin d’identifier les freins à leur reconversion, les friches se présentent comme des opportunités immobilières assez prisées.

LX Factory

Le coût des travaux de réhabilitation de friches

La dépollution, premier poste de dépense

La première étape avant de réaliser un projet de reconversion est la viabilisation du site. On sait que les friches sont le plus souvent inutilisables avant toute opération de dépollution. Ces coûts sont exorbitants, parfois supérieur à la valeur du bien en lui-même. Démanteler, déconstruire pour rénover ces bâtiments, représentent une dépense qui peut être supérieure à un simple terrassement pour préparer un terrain nu. D’autant plus si le bâtiment est classé. Ces motifs sont les premiers coupables de l’abandon de la majorité des réhabilitations de friches. Pourtant, depuis 2007 le processus se répand de plus en plus, et les coûts ont diminué de moitié. Les techniques gagnent en efficacité notamment grâce à l’encapsulage de la pollution.

anciens abattoirs madrid
Anciens abattoirs de Madrid transformés en centre culturel – Matadero

Le marché de travaux dans les opérations de réhabilitation

Confier un marché de travaux à une entreprise générale facilite la gestion du projet par rapport à un marché en corps d’état séparés. Toutefois, la rénovation de bâtiment, quel qu’il soit, demande des savoirs-faire spécifiques. Il est donc préférable de solliciter les artisans selon leurs compétences spécifiques : tailleur de pierre, menuisier… Le chantier est plus complexe à gérer pour le promoteur mais permet de garantir la qualité du produit à long terme. La rénovation lourde d’un bâtiment coûte rarement en dessous de 3000 euro/m², frais de maîtrise d’oeuvre inclus. Pour cette raison, ce type de programme se répand plutôt dans les villes où le prix de vente d’un logement s’approche plutôt des 5000 euro/m².

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Rénovation et fiscalité avantageuse

Pourtant, des villes entières ont été rénovées de cette façon. Sarlat en est le premier exemple et le flux des touristiques qui viennent désormais la visiter est incessant depuis les années 60-70. La ville a inspiré la loi Malraux qui encourage la réhabilitation en proposant une fiscalité avantageuse. TVA et taux d’imposition profitent donc aussi bien aux particuliers qui investissent dans ces programmes qu’aux promoteurs qui les dirigent. Certains en ont fait leur spécialité, comme pour la réduction Pinel, mais ces acteurs sont souvent régionaux. D’après le cabinet Optimus Patrimoine, “les opérateurs en immobilier ancien rénové sont moins connus et souvent n’ont pas une dimension nationale. Beaucoup d’opérateurs travaillent de manière locale dans ce domaine.

Ancien centre de production de gaz à Athènes – Gazi

Travaux et investissement minimums, attractivité maximum : le cas LX Factory

Le promoteur portugais Mainside a développé de façon très innovante son projet LX Factory à Lisbonne. Cet ancien et gigantesque site industriel de plus de 23 000 m² abandonné était une véritable béance dans un quartier en crise. Depuis, Alcantara est devenu depuis un lieu phare de la vie culturelle et nocturne lisboète, un Brooklyn portugais.

Le montage d’opération à l’origine de cette success story

Le modèle d’opération immobilière s’appuie sur un engagement à long terme de la part du promoteur, qui est aussi l’investisseur et l’exploitant, ainsi que sur l’équation suivante : travaux minimalistes et location de petits lots à loyers modérés.

L’investissement de départ s’est donc limité à la mise en conformité et à l’isolation. Ce parti pris a permis de faire de grosses économies et de conserver l’identité du lieu. Les murs et les façades sont restés en l’état, dans une ambiance “rough luxe” (décrépi mais travaillé, stylé mais délabré).

Une audace qui a favorisé la pluralité des services…

Des loyers assez faibles ont permis à des entrepreneur artisans, commerçants ou restaurateurs de prendre des risques et de lancer des concepts innovants. Cette dynamique a attiré de plus en plus de monde et les loyers se sont indexés à l’attractivité du lieu. Ils ont augmenté progressivement jusqu’à atteindre le prix du marché.

… et a assuré le succès puis le rachat de LX Factory

Mainside a fait un pari audacieux et courageux en se démarquant de ses concurrents qui choisissent plus souvent de saisir des opportunités de rendement à court terme. Et c’est finalement Key Asset Management qui s’est porté acquéreur. Le groupe français a pour projet d’augmenter la surface de ce lieu hybride qui abrite bars, restaurants, boîte de nuit, boutiques, espaces de coworking, salle de sport, auberge de jeunesse et bureaux fréquentés par un public jeune, aisé et branché. Un lieu de vie moderne et ultra complet, resté aussi brut que possible.

La Samaritaine

La réhabilitation de friche, un investissement à très long terme

Un des pires ennemis de la promotion immobilière est… le temps d’un projet, toujours trop long. Et la revalorisation de site ne fait pas exception à cette règle. La découverte d’éléments non anticipés lors de la conception ralentit le processus : amiante, pollution des sols, structure défaillante rallongent bien souvent cette phase du projet. Le record du retard de chantier de friche est sûrement celui de la Samaritaine rénovée par l’agence japonaise SANAA. Après plus de 15 ans de travaux, son ouverture est enfin programmée à avril 2020 depuis quelques jours.

D’un point de vue des démarches administratives, des permis de démolir et de construire, et de la fiscalité, l’Etat continue de s’engager favorablement afin de libérer du foncier plus rapidement depuis la loi Alur. Par exemple, en rendant possible le transfert de la responsabilité de dépollution du dernier exploitant à un tiers demandeur tel qu’un promoteur ou un aménageur.

Anciens ateliers Christofle

L’occupation temporaire : une stratégie aux résultats immédiats

Les projets qui aboutissent sont souvent plébiscités mais la démarche demande un réel savoir-faire et une aptitude à l’endurance. Chaque étape présente sa complexité, le montage d’opération, la programmation, la recherche de financements, la réalisation de travaux spécifiques… En attendant, certains ont donc développé une stratégie d’occupation rapide, à court terme et temporaire, comme SNCF immo avec Les Grands Voisins, ou encore Quartus en collaboration avec La Belle Friche, agence de programmation urbaine. Grâce à cette initiative, une résidence d’artistes est née dans les anciennes usines d’orfèvrerie Christofle. Les avantages sont nombreux pour les promoteurs concernés :

  • Perception d’une redevance pour la location de bâtiments inexploitables jusque-là
  • Créations de laboratoires à idées tant les occupants sont inventifs
  • Rendre le lieu de nouveau attractif avant d’y installer un programme permanent.
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La pression foncière : premier accélérateur de réhabilitation

L’enjeu est de taille. La course au foncier gagne les métropoles françaises une par une. Libérer du foncier en rendant constructible certaines parcelles et en facilitant les surélévations est le fer de lance des nouvelles réglementations. Les friches sont souvent nichées en cœur de ville, proches des services et équipements et reliées aux principales infrastructures. Leur reconquète offre de véritables opportunités économiques. La valeur foncière d’une friche se juge donc au regard de sa localisation, de la complexité de sa viabilisation et de sa mutabilité.

Certains voient dans ce nouvel engouement pour les opérations de réhabilitation une potentialité de réindustrialisation. Mais les promoteurs immobiliers ont conscience que ces surfaces importantes, dont la trame structurelle peut abriter différents usages, peuvent générer un profit important. La mixité programmatique facilite la commercialisation d’opérations comportant logements, commerces, coworking, crèche, espace culturel, bureaux…

Réhabiliter des friches et valoriser le foncier de tout un quartier

Une friche industrielle est une véritable plaie à ciel ouvert au coeur d’une agglomération, favorisant fractures et paupérisation. Sa réhabilitation travaille donc comme une soudure spatiale et sociale, en requalifiant tout le quartier dans lequel elle se trouve. La substitution de sa fonction industrielle est souvent accompagnée de la création d’espaces publics. L’appropriation de ces nouveaux lieux par les usagers participe à l’émergence d’une nouvelle urbanité qui augmente le prix du foncier alentour.

Les Grandes Tables

Le cas de la Friche de la Belle-de-Mai à Marseille

Les détracteurs dénoncent le phénomène de gentrification tandis que d’autres félicitent ces initiatives qui redynamisent toute une zone. On reproche souvent à la Friche de la Belle-de-mai à Marseille de ne pas suffisamment s’impliquer dans la vie du quartier. Il n’en demeure pas moins qu’elle draîne 300 000 visiteurs par an et que les installations de lieux culturels et de loisirs se sont multipliés autour d’elle (le Chapiteau, la Cantine du Midi, les Brouettes etc). Impensable il y a quelques années dans ce que l’on aime appeler “le quartier le plus pauvre de France”. Le succès de ce type de réhabilitation profite à tout son environnement.

Réhabiliter pour préserver le patrimoine : le promoteur LC2I

Ce promoteur marseillais s’attaque aux opérations immobilières les plus complexes et s’engage pour la préservation d’un patrimoine historique avec une programmation adaptée, le choix d’agences d’architecture respectueuses de l’existant et des entreprises de travaux qualifiées.

Les Halles de la Major

La réhabilitation des Voûtes de la Major a transformé toute une zone presque fantôme en commerces et lieux de restauration incontournables, le long d’une promenade face à la mer. Ce nouveau quartier, non pas sorti de terre car les bâtiments ont été construits il y a des décennies, est l’articulation de plusieurs points de polarité de la vie marseillaise. Extrêmement récents, ils sont tous corrélés à une rénovation de patrimoine (à l’exception du Mucem et des Terrasses du Port) : la rue de la République, les Docks, Cité Fab, les logements de luxe du Castel dans l’ancien siège de la SNCM.

Le Castel

La prison Saint-Anne à Avignon à l’abandon depuis 2003, connait une grande mutation avec un programme de logements, d’activités artistiques et culturelles, de commerces et services de proximité (cabinet médical, crèche, restaurant), des espaces de coworking ainsi qu’une auberge de jeunesse. Ce projet va permettre à un morceau de ville impénétrable de devenir un nouveau lieu de vie et de rassemblement, un symbole d’attractivité.

Prison Sainte-Anne

La reconversion des friches représente donc un marché immobilier très spécifique, un peu à l’opposé de celui de la construction de logements neufs. Sa philosophie s’inscrit dans le renouvellement de la ville sur elle-même, dans le renouvellement des usages. Limiter l’étalement urbain en densifiant est le premier levier d’une construction plus écologique. Surélévation, réhabilitation, construction dans des dents creuses ont pour objectif de préserver les espaces non bâtis et de contenir la ville, plutôt qu’alimenter la croissance des périphéries. Participer au développement durable des territoires urbains est en adéquation parfaite avec l’évolution des mentalités actuelles.

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Photo de couv : LX Factory

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