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Maison individuelle
Quelle est la définition architecturale d'une maison individuelle ?
Quelles sont les étapes d'un projet construction ou de rénovation ? Quelles loi encadrent ce type de bâti ? Trouvez toutes les informations dont vous avez besoin juste ici.
Sommaire
Quelle est la définition d’une maison individuelle en architecture ?
Le code de la construction définit la maison individuelle de cette façon: “Il s’agit d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître d’ouvrage (CCH : L.231-1). Toutefois aujourd’hui, la définition est un peu plus large. En effet, le nombre de logement n’est plus l’unique critère à prendre en compte. Ainsi, d’autres paramètres sont également à considérer tels que :
- l’architecture (maison de plain-pied, maison à étage, maison à demi-étage) ;
- la superficie ;
- une présence de plusieurs logements individuels ;
- une présence de logement individuel et plusieurs locaux.
Qui est responsable des travaux d’une maison individuelle ?
Comme pour tous projets, cela dépendra des différentes étapes du projet. Voyons cela ci-dessous :
- Lors des phases de conception et de consultation d’entreprises : C’est toujours l’architecte, parfois en collaboration avec des ingénieurs en bureau d’étude, économiste de la construction ou maître d’œuvre (MOE), qui est responsable de cette partie de dessin des plans, rédaction de cahiers des charges techniques et sélection des entreprises de la construction. De plus, il devra accompagner la maîtrise d’ouvrage (MOA) dans les autorisations administratives à obtenir (permis de construire…) et la réalisation des contrats pour les entreprises en charge des travaux (ACT).
- Lors du chantier l’architecte peut également s’occuper de la supervision des travaux. C’est généralement le cas. Toutefois, pour certains projets de plus grande ampleur, il est possible de faire appel à une MOEX, une maîtrise d’œuvre d’exécution. Le rôle de la MOEX sera de s’assurer que les travaux respectent bien les plans, les choix de la MOA et tout ce qu’elle a validé sur plans.
Quelle loi encadre les travaux d’une maison individuelle ?
La construction d’une maison individuelle est encadrée par la loi LOI n° 90-1129 du 19 décembre 1990 relative au contrat de construction d’une maison individuelle. Appelé le CCMI, le contrat de construction de maison individuelle permet de protéger la maîtrise d’ouvrage. Celui-ci oblige le constructeur de la maison individuelle à :
- Disposer d’une assurance en garantie de sa responsabilité professionnelle et décennale ;
- Etre titulaire d’une garantie de livraison fournie par un établissement de crédit ou d’assurances, ainsi qu’une garantie de remboursement;
- Réaliser les travaux selon le plan qui a été validé par la MOA et les règles du Code de la Construction et de l’habitation et du Code de l’urbanisme;
- Délivrer la construction dans les délais en respectant les tarifs prévus lors de la signature du contrat.
Quelles sont les étapes d’une construction de maison individuelle ?
La construction d’une maison individuelle est un projet plus ou moins long en fonction de l’ambition du projet et du client (la MOA). En effet, du choix du terrain, à la livraison du bâti en passant par la sélection des matériaux, les plans ou la consultation d’entreprises, quelques étapes sont à suivre. Nous allons détailler cela ci-dessous.
- La définition du projet et le choix du terrain
- L’étude de sol
- La sélection de l’architecte et la demande de prêt
- La conception du projet
- La demande de permis de construire
- La consultation d’entreprises
- La construction : le gros œuvre
- La construction : le second œuvre
- La construction : les finitions et l’aménagement intérieur
- La réception de la maison
La définition du projet et le choix du terrain
Tout projet de construction, et même de rénovation ou réhabilitation provient d’une envie. Dans un premier temps, il s’agit de définir ce projet, identifier son budget et sa capacité d’emprunt. Une fois l’enveloppe budgétaire connue, cela permettra de définir l’ambition du projet et d’identifier des premières pistes (maison sur plusieurs étages, maison de plain-pied…) Enfin, dans le cadre d’un projet de construction, le choix du terrain est nécessaire. Pour ce faire il s’agira de prendre en compte plusieurs critères (emplacement, superficie, orientation, accessibilité, environnement avoisinant…).
L’étude de sol
L’étude de sol est une étape obligatoire pour tous projets de construction de maison individuelle depuis la loi Élan du 23 novembre 2018. Ce qu’on appelle étude de sol ou étude géotechnique va permettre d’analyser le terrain, ses mouvements potentiels et donc les fondations qui seront nécessaires. Cette étape est demandée lors de la souscription d’une assurance dommage-ouvrage.
La sélection de l’architecte et la demande de prêt
Une fois le projet un peu plus qualifié, le budget travaux connu et le terrain identifié, il s’agit de trouver l’architecte qui va accompagner la MOA sur son projet. Celui-ci va pouvoir commencer à étudier le projet afin d’établir un budget construction et travaux plus fin. Celui-ci permettra à la MOA d’émettre sa demande de prêt immobilier auprès de sa banque ou d’un courtier. Le projet peut commencer une fois que la banque émet une offre de prêt ce qui permet de signer l’acte authentique (acte de vente) chez le notaire.
La conception du projet
Cette phase correspond à l’esquisse puis à la mise au point technique du projet. Cela se fait pendant l’avant-projet (AVP) c’est à dire l’APS (Avant-projet Sommaire) et APD (Avant-projet Définitif), puis le PRO. Durant ces étapes, l’architecte va réaliser les plans (plan de masse, élévations, coupes…), les dessins techniques, l’agencement et l’aménagement des pièces et circulations (cuisine, chambres, salon…) le choix des matériaux…
La demande de permis de construire
Ce type d’autorisation d’urbanisme est toujours nécessaire pour un projet de construction de maison individuelle. Certains plans réalisés précédemment seront obligatoires pour que le service d’urbanisme de la mairie de la commune dans laquelle est localisé le bien puisse analyser si oui ou non le projet est valide.
La consultation d’entreprises
C’est LE moment où le projet va commencer à se concrétiser. L’architecte, avec parfois un économiste de la construction, va rédiger le cahier des charges technique du projet et établir un cadre administratif et juridique via le Dossier de Consultation des Entreprises (le DCE) et ses pièces telles que le CCTP, DPGF, CCAP… Celles-ci vont être partagées à des entreprises qui vont par la suite transmettre leur devis. C’est à partir de leurs offres que la MOE et la MOA vont choisir les entreprises qui vont réaliser les travaux.
La construction : le gros œuvre
Le gros œuvre est bien évidemment la première étape de tous projets de construction. Ces travaux vont permettre de poser des bases stables et solides pour commencer à élever les murs. Le gros œuvre va notamment inclure des travaux de piquetage, terrassement, fondation, évacuation des eaux, le soubassement, le dallage, l’élévation des murs, la construction de la charpente et de la toiture pour finir par l’installation des portes, fenêtres… et toute autre menuiserie extérieure.
La construction : le second œuvre
Les travaux de second œuvre vont permettre d’apporter du confort au bâti et de le rendre habitable. Ainsi les entreprises du bâtiment mettront en place des systèmes d’isolation, et l’installation des réseaux d’électricité, de plomberie, chauffage et ventilation.
La construction : les finitions et l’aménagement intérieur
Les finitions annoncent l’approche de la livraison du projet ! Il s’agit désormais de rendre le bâti un peu moins brut via l’aménagement intérieur des espaces. Peuvent alors commencer les travaux de peinture, en intérieur et façade, de revêtements muraux et de sol, la pose de menuiseries intérieures (meubles, dressing, porte…) et d’éclairage. Enfin, selon les projets des aménagements extérieurs peuvent également être finalisés tels que la terrasse, l’installation d’une piscine, de clôture, portail…
La réception de la maison
Une fois le chantier nettoyé et déblayé il s’agira de procéder à la visite de réception des travaux. Lors de celle-ci la MOA va vérifier qu’il n’y a aucune malfaçon dans la réalisation des travaux et tester les installations (plomberie, électricité, équipements…). Si tout est validé le projet est considéré comme achevé. Le client peut prendre possession de sa maison individuelle.
Quelles sont les étapes de rénovation d’une maison individuelle ?
La rénovation d’une maison individuelle est un projet qui peut être plus ou moins ambitieux en fonction de l’état du bâti d’origine. Ainsi, l’étendu puis le montant des travaux vont varier selon si la maison nécessite une rénovation lourde ou légère. Voici les étapes à suivre ci-dessous :
- La définition du projet
- L’expertise de sa maison et chiffrage des travaux
- La conception du projet
- La demande d’autorisation d’urbanisme
- La consultation d’entreprises
- La démolition d’une ou des parties et l’évacuation des déchets
- Le chantier : gros œuvre et assainissement
- Le chantier : l’isolation intérieure et extérieure
- Le chantier : les réseaux d’électricité, plomberie et chauffage
- Le chantier : Les finitions et l’aménagement
- Ménage et réception des lieux
La définition du projet
A la différence d’un projet de construction de maison individuelle, la MOA dispose déjà d’une base à partir de laquelle le projet va se dessiner. Dans un premier temps, il s’agit bien évidemment de lister ses besoins, ses priorités et de voir quels sont les travaux à réaliser pièce par pièce.
L'expertise de sa maison et le chiffrage des travaux
C’est une étape cruciale pour n’importe quel projet de rénovation. Pour ce faire, l’accompagnement d’artisans ou d’une entreprise TCE (Tout corps d’état) est primordial. Il s’agira d’évaluer l’état de l’existant. Si le projet consiste en la rénovation d’une vieille bâtisse, il faudra vérifier l’état de la charpente, de la toiture, s’assurer de la viabilité du réseau électrique, de chauffage et de la plomberie En effet, ces professionnels du bâtiment ou de la rénovation vont transmettre à la MOA une liste précise des travaux à réaliser, des délais de réalisation ainsi qu’un chiffrage complet. Celui-ci permettra à la MOA de consulter sa banque pour un emprunt au cas ou elle ne disposerait pas des fonds nécessaires.
La conception du projet
Qu’il s’agisse d’un projet de rénovation ou de construction de maison individuelle cette étape reste similaire. Toutefois, l’architecte en phase d’esquisse puis d’APS et d’APD devra bien prendre en compte les contraintes actuelles du bâti.
La demande d’autorisation d’urbanisme
Selon la nature du projet, sa superficie, si la rénovation prévoit une extension de la maison ou non des autorisations seront requises. Il peut s’agir d’un permis de construire ou d’un permis d’aménager. Pour les deux procédures des dossiers de demande de permis doivent être déposés dans la mairie de la localité du bien ou à la BASU pour ceux situés dans Paris intra-muros.
La consultation d’entreprises
La consultation d’entreprises arrive juste après l’obtention de l’autorisation de permis. L’architecte doit alors réaliser son DCE (CCTP, DPGF, CCAP, Acte d’engagement…) pour lancer la consultation du projet. La MOE va accompagner la MOA dans la sélection des entreprises qui vont se charger des travaux et dans la rédaction de leurs contrats (ACT).
La démolition d’une ou des parties et l’évacuation des déchets
C’est souvent la première étape d’une rénovation de maison individuelle, tout comme d’une réhabilitation. Ainsi, il s’agira dans un premier temps de démolir et supprimer toutes les cloisons et éléments (cuisine, cheminée…) qui deviendront inutiles pour le nouveau projet. Généralement les entreprise en charge de la démolition vont commencer par les étages puis finir par le rez-de-chaussée et bien évidemment l’évacuation des gravats et déchets. Cela va permettre de créer un nouvel espace, propre, dont les volumes sont prêts à recevoir le futur projet.
Le chantier : gros œuvre et assainissement
Les travaux de gros œuvre pour un projet de rénovation de maison individuelle sont souvent moins lourds que pour un projet de construction, car l’on va tout de même disposer d’une base. En effet, il s’agira à cette étape de réagencer les espaces, élever de nouvelles cloisons par exemple et de solidifier les structures existantes le nécessitant (charpente, murs…). Enfin, en parallèle de ce travail, si le projet le requiert, il faudra assurer un travail d’assainissement du bâti, pour régler tout éventuel problème d’humidité ou d’infiltration. Cela peut être le cas dans les vieux bâtis.
Le chantier : l’isolation intérieure et extérieure
C’est une étape souvent essentielle pour tous projets de rénovation de maison individuelle. En fonction de sa nature, elle peut être réalisée en parallèle des travaux de gros œuvre. Il y a deux types de travaux d’isolation :
- Les travaux relatifs à l’isolation intérieure : via l’installation d’isolants dans les murs et cloisons de l’intérieur du bâti (liège, laine de bois, lin, chanvre…). Il peut s’agir d’isolants thermiques et phoniques.
- Les travaux relatifs à l’isolation extérieure : ils peuvent être de diverses natures et porter sur le toit, la façade, les murs extérieurs. Plusieurs solutions peuvent être envisagées de la rénovation de la charpente, le remplacement et l’installation de nouvelles portes et fenêtres plus isolantes…
Le chantier : les réseaux d'électricité, plomberie et chauffage
De même que pour la rénovation des isolations, la rénovation des réseaux électriques, du chauffage ou du système de plomberie est souvent nécessaire lors d’une rénovation de maison individuelle. C’est l’occasion d’installer un réseau qui réponde aux normes actuelles, plus performants et moins énergivores.
Le chantier : Les finitions et l’aménagement
On arrive au bout des travaux ! C’est l’étape pendant laquelle la MOA commencera à voir les vrais changements du bâti. Les travaux à venir sont donc liés à la rénovation des sols et murs, via l’installation de nouveaux revêtements de sols, des travaux de peinture… De plus, il s’agira d’installer les équipements de cuisine, salle de bain, toilettes…
Ménage et réception des lieux
C’est l’ultime étape avant l’emménagement et l’installation des meubles. Les artisans ou une société de nettoyage après travaux doivent procéder à un nettoyage complet des lieux avant l’organisation de la visite de réception de chantier.
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