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Un nouveau montage immobilier : l’autopromotion

Bannie en France depuis les années 70 (loi Chalandon), la coopérative d’habitation a été réhabilitée en 2014 avec la loi Alur qui lui offre un nouveau cadre juridique.

L’autopromotion est une forme de montage immobilier où les futurs habitants d’un projet de logement se substituent au promoteur et à l’investisseur. Ils jouent le rôle du maître d’ouvrage en concevant, finançant et réalisant leur projet en vue de l’occuper en tant que résidence principale.

Tout comme pour le coliving, l’autopromotion fait son apparition en s’appuyant sur le constat suivant : la propriété devient de plus en plus difficile d’accès et le marché locatif n’est pas satisfaisant d’un point de vue qualitatif. L’autopromotion est aussi un système hybride répondant à la double ambition : accéder à un “chez soi” sans sacrifier un minimum de vie collective.

L’autopromotion déjà connue en Europe

Cette alternative est une troisième voie d’accès à la propriété entre la promotion immobilière (privée) et l’accession sociale (publique) largement répandue dans les pays nord-européens, notamment en Suisse, aux Pays-Bas, en Allemagne et en Norvège.

Historiquement, elle émerge dans ces pays dans un contexte de crise du logement, dès la fin de la première guerre mondiale pour la Belgique. En Suisse, cette pratique s’est largement répandue car elle a remplacé le logement social et profite de ce fait d’une politique économique, juridique et foncière très avantageuse. En contre-partie, les coopératives s’engagent à respecter des standards élevés (notamment d’un point de vue énergétique) et à organiser un concours d’architecture.

En France, le premier projet date de 2007, il s’agit de l’éco-quartier Strasbourg. L’association Ecoravie en a porté plusieurs depuis, notamment dans la Drôme à Dieulefit.

Big Yard à Berlin Zanderroth Architkten , photo : Michael Feser

Un montage immobilier aux objectifs prometteurs

Un idéal social

L’ambition de l’autopromotion est d’offrir une réponse citoyenne, solidaire, économique aux problèmes du logement en s’émancipant de toute spéculation.

“Le but est de créer un tiers secteur de l’habitat non spéculatif, offrant une alternative économiquement viable” selon l’analyse faite par Maître Ambrosiano, notaire sollicité pour divers projets d’autopromotion.

Ces opérations proposent souvent une mutualisation de services et/ou d’espaces partagés comme un jardin une buanderie, une chambre d’amis (comme dans l’offre de coliving). Derrière l’autopromotion, il y a aussi l’espoir de concrétiser une utopie de “vivre ensemble, dans un esprit de solidarité et de simplicité” d’après l’association Ecoravie, un réel objectif de permettre une vie en harmonie avec son voisinage, investi dès l’origine du projet.

Eco-Logis Strasbourg Neudorf , Michael Gies

Il faut tout de même préciser que l’autopromotion n’a pas seulement des aspirations sociales. Elle est souvent confondue avec l’habitat participatif. Pourtant, cette notion ne désigne pas un montage d’opération comme c’est le cas de l’autopromotion. Elle correspond à une méthode d’élaboration ou de gestion d’un habitat par ses occupants, de manière collective. L’autopromotion peut n’être qu’un moyen d’accéder à la propriété.

Un projet souvent sensible au développement durable

Réunir les futurs habitants d’un projet immobilier en amont facilite la mise en place de dispositifs innovants : gestion des déchets, choix des matériaux, sources d’énergies renouvelables ou tout autre engagement sur lesquels ils s’entendent préalablement.

La maîtrise des coûts

Pour calculer les économies réalisées, il faut faire la balance entre la suppression de certains intermédiaires, comme la marge du promoteur et les frais de commercialisation, mais aussi le renoncement aux bénéfices d’une économie d’échelle dont profitent les projets réalisés par un acteur d’envergure comme un promoteur classique.

Les statuts juridiques de l’autopromotion donnés par la loi Alur

La loi Alur a modifié le code de la construction afin de redonner un cadre juridique à ces opérations. Dans le cas de l’autopromotion, les associés de la société conçoivent, financent et réalisent une opération immobilière. Plusieurs formes juridiques sont alors envisageables, elles peuvent aussi s’appliquer à des groupes qui acquièrent un immeuble déjà construit.

27 appartements passifs dans l’immeuble Brutopia à Bruxelles par stekke + fraas, architecte(s)(n), une mobilité douce avec la mutualisation de deux voitures

La société coopérative d’habitants

Son objectif est de fournir à ses associés la jouissance de logements et d’espaces partagés. Ses membres ont un statut de locataire et paient une redevance à la société afin de bénéficier d’un droit de jouissance. L’emprunt est contracté par la société qui assume également toutes les charges d’entretien. Elle peut concerner un immeuble acheté et géré collectivement.

La SCIA (Société Civile Immobilière d’Attribution)

Elle a pour objet “la construction ou l’acquisition d’un immeuble en vue de sa division par fractions destinées à être attribuées aux associés en jouissance ou en propriété” (article L212-1 du code de la construction et de l’habitation).

A la fin de l’opération d’autopromotion les habitants peuvent ainsi être liés par une copropriété classique ou une coopérative d’habitants en fonction de leur souhait ou non d’être propriétaire de leur logement.

Le village vertical et son laboratoire d’écologie urbaine par Detry-Levy & associés.

Quels types de projet peuvent être réalisés en autopromotion ?

Ce montage est théoriquement adaptable à tout type de projet. Mais il a de meilleures chances d’aboutir lorsqu’il s’applique à des petits collectifs ou à des éco-hameaux qui proposent des maisons individuelles avec jardins privatifs tout en mutualisant espaces verts, potagers… Certaines opérations sont pourtant gigantesques comme l’éco-quartier Danube à Strasbourg par Richter Architectes qui ne comportera pas moins de 650 logements.

La réussite du projet tient en de nombreux facteurs, comme la capacité financière, mais essentiellement sur l’investissement personnel et la coopération des acteurs qui doivent assumer de constituer un groupe, piloter les études de conception, superviser le chantier, maîtriser un minimum de concepts techniques et réglementaires, et/ou très bien s’entourer.

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Le rôle de l’assistant à maîtrise d’ouvrage dans les projets d’autopromotion 

La route est longue avant le lancement de la construction et sa livraison. Le groupe peut choisir d’être accompagné par un AMO (Assistant à Maîtrise d’Ouvrage) dont les responsabilités garantissent la réalisation du projet : échanger avec la banque, dialoguer avec l’architecte, informer les autopromoteurs, gérer les contraintes juridiques, mandater les bureaux d’études techniques…

Dominique Coulon & associés
photo : Eugeni Pons, David Romero-Uzeda

Les autopromoteurs peuvent également externaliser le processus en concluant un contrat de promotion immobilière (CPI) avec un professionnel et ainsi ne pas endosser les risques encourus par la construction d’un édifice. 

Les étapes d’un projet en autopromotion

Les étapes pour réaliser une telle opération sont similaires à celles de la promotion classique à l’exception de l’implication des habitants requise de façon systématique.

Constituer un groupe : La constitution du groupe d’habitants peut se faire de façon spontanée ou lors de réunions publiques. La participation de chacun obéit à une procédure démocratique qui implique l’ensemble des habitants dans la gestion et la vie de l’immeuble.

Choisir un terrain : Il doit correspondre aux attentes du groupe mais aussi à son budget. Il doit permettre d’accueillir autant de logements que nécessaires ainsi que les espaces mutualisés s’il y a lieu. Sa desserte et son orientation sont déterminantes. Pour vérifier cela, on réalise une étude de faisabilité. 

Elaborer un programme et choisir un architecte : Au cours des différentes réunions, les futurs habitants définissent la programmation du bâtiment. Des ateliers sont organisés sur des thématiques différentes (architecture, urbanisme, gestion, gouvernance, juridiction, financement, etc…). La surface consacrée aux espaces communs dépend du budget des habitants et de leur vision de l’habitat. Une fois le «cahier des charges» élaboré l’équipe de maîtrise d’ouvrage lance un appel d’offre afin de trouver un architecte. 

Vous recherchez une entreprise pour votre projet d’autopromotion ?

Montage juridique et financier : Le choix d’un statut juridique est très souvent lié au montage financier. Chaque ménage peut apporter la totalité de la somme nécessaire au financement de sa partie en ayant recours à des emprunts individuels, soit un emprunt collectif est contracté et remboursé sur la base de redevances (loyers) payées chaque mois par les habitants

Mandater une entreprise et réaliser le chantier : Dans certains cas, les autopromoteurs peuvent prendre en charge certains travaux. Toutefois, il est plus raisonnable de confier le chantier à des professionnels de la construction afin de prévenir toute malfaçon ou désordre, sous la direction de l’architecte. Au cours du chantier, le groupe doit prendre de nombreuses décisions et aura nécessité à se réunir régulièrement.

Après le chantier et en fonction du type de société choisi, les habitant seront propriétaires ou bénéficieront de la jouissance de leur logement. Un entretien collectif du bâtiment peut être envisagé. 

L’autopromotion et les obligations d’assurance

Comme n’importe quel autre maître d’ouvrage, les autopromoteurs ont l’obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage qui couvre immédiatement et automatiquement tout désordre affectant la construction et relevant de la garantie décennale, et ce pendant 10 ans à compter de l’expiration du délai de parfait achèvement. 

Si les autopromoteurs se rendent sur le chantier fréquemment et/ou participent eux-même en la réalisation de certains travaux, ils doivent souscrire une police d’assurance spécifique. 

Ils bénéficient au même titre que n’importe quel autre maître d’ouvrage des différentes assurances et garanties de fin de chantier : parfait achèvement, biennale et décennale. 

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