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SCCV

Société Civile de Construction Vente

Qu’est-ce que la SCCV (société civile de construction vente) ?

Une SCCV, sous son nom complet est une Société Civile de Construction Vente (ou SCI de construction-vente), est une société dont l’activité est uniquement l’achat, la construction puis la revente d’un ou plusieurs biens immobiliers (terrains, immeubles…) . En effet ce type de société civile a pour unique objectif de réaliser une plus-value sur l’opération immobilière. Par ailleurs, la vente se fait par bloc ou à la découpe. De ce fait, cette forme juridique est notamment très utilisée par les promoteurs immobiliers. Dès qu’il y a une vente, chaque associé perçoit les bénéfices, à la hauteur de leur part dans le capital social. En outre, il s’agit d’une structure éphémère qui sera dissoute dès la vente du dernier lot.

De plus, la SCCV peut opérer tous types de ventes, aussi bien des biens à destination commerciale, d’habitation ou encore mixte. Toutefois, il ne s’agira que de projets de construction ou de reconstruction mais pas de rénovation ou de réhabilitation.

Enfin, c’est la seule forme juridique qui permet de revendre un bien immobilier et d’en faire sa seule activité.

Quel objet social donner pour une SSCV ?

L’objet social de la SCCV est l’achat ou la construction d’immeuble ou d’un bâtiment en vu de la revente de celui-ci afin d’en dégager un profit lié à la plus-value.

Comment fonctionne une SCCV ?

Une SCCV fonctionne comme une société civile classique.

Elle est administrée par a minima deux personnes associées, physiques ou morales, de nationalité française ou étrangère. Suite à la vente d’un bien immobilier, celles-ci percevront une rémunération, en fonction de la quote-part qu’elles ont au capital.

De plus, une société civile de construction vente est composée d’une assemblée générale qui va réunir les associés et assurer les prises de décisions. Enfin, la société civile de construction vente dispose également d’un gérant que peut être une ou plusieurs personnes physiques ou morales. C’est pour cela qu’il s’agit la plupart du temps du promoteur immobilier en charge du projet.

Quel est l’intérêt fiscal d’une SCCV ?

Une SCCV est une société très souple qui permet généralement à des promoteurs immobiliers de bien gérer et piloter toutes ses opérations immobilières de manière indépendante. De plus, elle dispose d’un intérêt fiscal certain.

En effet, comme nous l’avons vu, la société civile de construction vente a pour vocation la vente ou la revente de biens immobiliers. Le but de ce type de société n’est pas de constituer un patrimoine immobilier. C’est pour cela qu’elle bénéficie d’un régime fiscal spécial. En effet, sauf si volonté contraire d’être imposé sur la société, les SCCV sont automatiquement imposées sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Ainsi, il s’agit d’une société que l’on nomme de fiscalement transparente, car les associés sont simplement imposés sur leurs propres revenus et non sur la société.

Comment créer une SCCV ?

Afin de créer une SCCV il faut a minima être deux associés (toutefois le nombre d’associés n’est pas limité). Aucun apport de capital minimum n’est requis. Ainsi, ce sont les deux particularités de la SCCV. En effet, pour le reste, la société civile de construction vente va suivre les mêmes procédures de création que toutes autres sociétés civiles, via :

La rédaction des statuts
L’association de personnes physiques ou morales (au moins deux)
La désignation d’un ou plusieurs gérant
La constitution d’un capital social fixe ou variable
Le choix du régime fiscal (impôt sur le revenu ou sur les sociétés)
L’inscription au registre du Commerce et des sociétés
La publication de l’avis de constitution dans un journal d’annonces légales

Enfin, si une personne souhaite intégrer le capital, celle-ci devra réaliser un apport qui peut être de différentes natures :

En nature : en apportant un bien immobilier ou un meuble au capital (équipements, matériels, locaux…) qui sera évalué pour quantifié la valeur de l’apport.
En industrie : en apportant un savoir-faire, une expérience ou une méthodologie particulière.
En numéraire : en apportant une somme d’argent.

Quel est le statut à avoir pour une SCCV ?

Toute personne physique ou morale peut fonder ou devenir associé d’une SCCV.

Comment doit être gérée une SCCV ?

Au sein d’une SCCV chaque décision est prise collectivement et de manière unanime lors d’assemblées générales (en fonction des statuts l’unanimité n’est pas toujours requise).

Enfin, les associés et gérants disposent d’un droit à l’information. Ainsi, ils doivent être tenus informés des activités de la sociétés et recevoir les documents clés tels que les bilans comptables.

Quels sont les droits des associés d’une SCCV ?

Les associés d’une SCCV disposent de plusieurs droits qui sont les suivants :

Droit aux bénéfices sociaux : l’associé a droit à ses bénéfices à la hauteur de sa part dans le capital social.
Droit de cession : l’associé a droit de céder ses parts, uniquement avec l’accord de tous les autres associés.
Droit de participer aux assemblées générales : ce droit implique le droit de voter aux décisions collectives.
Droit de nantissement : l’associé peut donner ses parts en garantie à un créancier, c’est-à-dire les nantir.
Droit de retrait : l’associé peut se retirer de la société et ainsi retirer ses parts de l’entreprise.

Quels sont les obligations des associés d’une SCCV ?

Comme dans toutes sociétés, les associés disposent de droits mais également d’obligations qui sont :

L’appel de fonds se fait uniquement dans le but d’accomplir l’objet social de la société, c’est-à-dire l’achat et la vente de bien immobilier.
L’appel de fonds doit être indispensable à l’exécution des contrats de vente déjà conclus.
Les fonds apportés par un associé doivent être proportionnels à sa part dans le capital social.

Comment liquider une SCCV ?

Dès lors que l’opération immobilière, qui représente l’objet social de l’entreprise, a été faite la SCCV cessera d’exister. En effet, en principe une société civile de construction vente est constituée pour une durée maximale de 99 ans, sauf si une autre durée a été précisée dans les statuts de l’entreprise, pendant laquelle l’opération pourra être réalisée.

Quelles différences entre une SCCV et une SCI ?

Comme nous l’avons vu la SCCV a pour objet l’achat ou la construction pour la revente d’un bien immobilier. A contrario, la SCI (Société Civile Immobilière) a pour but la création et la gestion d’un patrimoine immobilier, tels que des investissements locatifs… Ainsi, la différence entre la société civile de construction vente et la SCI est que la SCCV vise la revente d’un bien pour en dégager une plus-value, tandis que la SCI vise à davantage perdurer dans le temps en créant un vrai patrimoine qui permettra de générer des profits sur le long termes.

Enfin, la SCI a également vocation à transmettre des héritages ou des parts pour associés et héritiers. Ce n’est pas le cas pour la société civile de construction vente qui est dissoute suite à la vente du bien pour lequel elle a été créée.

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