Analyse des offres de travaux : la méthode, de l'ouverture des plis au rapport

Analyser les offres, c’est vérifier que les entreprises ont chiffré la même chose avant de comparer leurs prix. L’offre la plus basse n’est pas forcément la moins chère : un poste oublié, une quantité modifiée ou une offre établie sur un ancien indice du DCE suffisent à fausser le classement.

La méthode tient en quatre temps, une fois la consultation bien préparée : rendre les offres comparables, contrôler chaque ligne dans un ordre fixe, demander des précisions sans rien divulguer, puis rédiger un rapport qui sépare les constats de la recommandation. Le maître d’ouvrage décide ; votre rapport lui donne de quoi décider.

Cette page s’adresse aux architectes, maîtres d’œuvre et économistes qui mènent la phase ACT en France, en marché public comme en marché privé. L’exemple chiffré provient du projet de démonstration publié par AGLO : les entreprises sont fictives.

Ce qui doit être prêt avant d’ouvrir les offres

L’analyse commence avant la réception des offres. Sans référence fixe, vous ne pourrez rien comparer.

• Le DCE figé et son indice. Notez l’indice de chaque pièce envoyée aux entreprises. Si une pièce a changé pendant la consultation, l’indice permet de savoir sur quelle version chaque entreprise a chiffré.
• Une estimation par lot, au détail. L’estimation sert de référence de comparaison, ligne par ligne. Elle doit reprendre la décomposition de la DPGF ou du DQE envoyé aux entreprises, avec les mêmes quantités.
• La liste des entreprises consultées par lot, avec la date limite de remise. Une offre arrivée hors délai se traite à part, selon les règles de la consultation. Ces préparatifs relèvent de l’organisation de la consultation des entreprises.
• Le règlement de consultation, en marché public (voir l’appel d’offres) : les critères de jugement et leur pondération y sont annoncés, et vous ne pourrez pas en changer en cours d’analyse.

Rendre les offres comparables

Deux offres ne se comparent que si elles portent sur le même périmètre. Avant de regarder les montants, vérifiez trois points.

Vérifiez d’abord la version du DCE. Une entreprise qui a chiffré l’indice A d’un lot passé en indice B n’a pas chiffré le même ouvrage. Identifiez ces offres d’emblée : leur écart à l’estimation ne veut rien dire tant que le périmètre n’est pas aligné.

Contrôlez ensuite la complétude. Repérez les postes non chiffrés, les lignes à zéro et les mentions du type « compris au lot X » ou « inclus ailleurs ». Une mention de ce type n’est acceptable que si vous retrouvez le poste là où l’entreprise l’annonce.

Enfin, mettez les variantes et les options de côté pour la comparaison de base. Une variante ou une prestation supplémentaire éventuelle se compare ensuite sur son propre périmètre, avec les offres qui l’ont chiffrée.

En marché public, une offre incomplète est une offre irrégulière : elle ne respecte pas les exigences des documents de la consultation (articles L. 2152-1 et L. 2152-2 du code de la commande publique). Selon la procédure, l’acheteur peut inviter les entreprises concernées à la régulariser, si l’offre n’est pas anormalement basse et sans modifier ses caractéristiques substantielles. C’est une faculté de l’acheteur, pas un droit de l’entreprise, et si elle est ouverte, elle l’est pour tous les soumissionnaires concernés (articles R. 2152-1 et R. 2152-2, d’après la fiche « L’examen des offres » de la direction des affaires juridiques, version du 1er avril 2019).

Les contrôles ligne à ligne, dans l’ordre

Un écart global n’a de sens qu’une fois les trois premiers contrôles faits. Avant, vous comparez des périmètres différents.

Une quantité différente de celle du DCE n’est pas une faute en soi. L’entreprise a peut-être corrigé une erreur de votre métré : vérifiez avant de pénaliser l’offre. Si le DCE était faux, la suite dépend du marché : en marché privé, vous pouvez corriger la quantité et en informer toutes les entreprises du lot ; en marché public, après la remise des offres, le DCE ne se corrige que dans les limites de la procédure (négociation si elle est prévue, sinon déclaration sans suite et relance).

Fixer les seuils d’alerte

Il n’existe pas de seuil universel. Fixez une règle explicite, puis adaptez-la au lot.

• Partez d’un seuil par défaut, assumé comme un réglage. Par exemple, un prix unitaire à plus ou moins 10 % de l’estimation mérite un regard, à plus ou moins 20 % une vérification systématique. C’est le réglage par défaut du module ACT d’AGLO, que chaque utilisateur peut modifier.
• Élargissez les seuils sur les postes incertains, comme les terrassements selon la nature du sol ou les postes très exposés au prix des matériaux ; resserrez-les sur les ouvrages courants que vous connaissez bien.
• Croisez deux références. Un prix hors seuil face à l’estimation et face à la moyenne des offres est plus significatif qu’un écart face à une seule référence.
• Tenez compte du poids du poste : un écart de 30 % sur un poste de 200 € compte moins qu’un écart de 8 % sur le poste principal du lot.

Une alerte oriente votre examen. Elle ne qualifie pas une offre d’anormalement basse et ne choisit pas l’entreprise.

Un exemple chiffré : le lot terrassement

L’exemple suivant reprend le lot terrassement du projet de démonstration « Rénovation maison de ville » publié par AGLO. Les trois entreprises sont fictives. Les montants sont hors taxes.

À la lecture des totaux, Ferloup TP paraît moins chère de moitié. Les contrôles ligne à ligne montrent pourquoi ce total est trompeur.

• Ferloup TP n’a pas chiffré le poste 1.3.2, remblais d’apport, qui pèse 13 416 € à l’estimation. Hors ce poste, son offre est à 11 805 € pour 11 090 € estimés, soit 6,4 % au-dessus. Son prix d’implantation dépasse aussi l’estimation de 15,8 %.
• Quérand BTP a modifié une quantité : 120 m² de décapage au lieu de 100 m². Ramenée à la quantité du DCE, son offre vaut 23 264 €.
• Ostrel Bâtiment présente trois prix unitaires au-delà du seuil de 10 % (+16,7 %, +16,7 % et +10,3 %), sans poste manquant ni quantité modifiée.

Pour comparer, et seulement pour comparer, ramenez chaque offre aux quantités du DCE et valorisez le poste manquant à une valeur de référence que vous annoncez : ici, l’estimation.

Le classement s’inverse : l’offre la plus basse devient la deuxième. Si vous valorisez le poste manquant à la moyenne des prix reçus sur ce poste, soit 88 €/m³, Ferloup TP passe à 25 533 € et le rang ne change pas.

Ce tableau est un outil de travail. Il ne modifie aucune offre : vous ne pouvez pas corriger vous-même le montant remis par une entreprise. Il sert à poser la bonne question à Ferloup TP. Si le poste n’avait pas été repéré, les remblais d’apport resteraient nécessaires au chantier : ils risqueraient d’être réclamés en cours de travaux (avenant, travaux supplémentaires ou litige, selon la nature du prix et les pièces du marché), à un prix qui n’aurait pas été mis en concurrence.

Sur un lot de cinq postes, ces contrôles se font à la main. Un projet de douze lots, avec cinq entreprises et cent cinquante lignes par lot, en compte 9 000 à contrôler. À cette échelle, un outil qui aligne l’estimation et chaque offre ligne à ligne, avec des alertes réglables, prend en charge la partie la plus répétitive : c’est le rôle du module d’analyse des offres d’AGLO. Les alertes orientent l’examen ; le classement reste votre décision.

Demander des précisions aux entreprises

Une demande de précisions sert à éclaircir une offre ambiguë. Elle porte sur des faits constatés, poste par poste.

Vous pouvez demander à l’entreprise de confirmer qu’un poste n’est pas chiffré ou indiquer où il est compris, expliquer une quantité différente de celle du DCE, détailler un prix unitaire très éloigné de l’estimation, préciser une réserve écrite.

Vous ne communiquez ni le montant des autres offres, ni leur classement, ni le montant de votre estimation. Formulez « poste 1.3.2 non chiffré : merci de confirmer ou de nous indiquer où il est compris », pas « votre prix est 50 % sous la moyenne ».

En marché public, l’acheteur ne peut pas divulguer les informations confidentielles des offres, notamment leurs prix, pendant la procédure (article L. 2132-1 du code de la commande publique). La demande de précisions ne permet ni de compléter une offre, qui relève de la régularisation, ni d’ouvrir une négociation en appel d’offres. Si vous y recourez, faites-le pour toutes les entreprises dont l’offre est imprécise (articles R. 2161-5 et R. 2161-11 pour l’appel d’offres, d’après la fiche de la DAJ citée plus haut).

En marché privé, ces textes ne s’appliquent pas : la liberté contractuelle permet de demander à une entreprise de compléter son offre. La discrétion sur les prix des concurrents reste une règle de bonne pratique, et chaque échange doit rester écrit.

Si vous comptez négocier ensuite, c’est une autre étape, traitée dans notre guide pour négocier avec les entreprises du bâtiment.

Ce que l’analyse de prix ne tranche pas

Comparer des prix ne dit rien de la capacité d’une entreprise à exécuter le marché. La valeur technique, le délai proposé, les moyens humains, les références, la situation administrative et financière s’examinent à part.

En marché public, l’offre se juge selon les critères et la pondération annoncés dans le règlement de consultation, et pas seulement sur le prix. Une offre dont le prix paraît anormalement bas ne peut être écartée qu’après avoir demandé à l’entreprise des précisions et justifications sur son prix et vérifié ses réponses (articles L. 2152-5, L. 2152-6 et R. 2152-3 à R. 2152-5). Un prix bas n’est pas, à lui seul, anormalement bas.

Du tableau au rapport d’analyse des offres

Le rapport est le document que le maître d’ouvrage lit pour décider. Pour chaque lot, il présente :

1. 1Offres reçuesDate de remise et indice du DCE de chacune
2. 2ContrôlesAnomalies relevées, poste par poste
3. 3PrécisionsQuestions posées et réponses reçues
4. 4Base comparableHypothèses de valorisation annoncées
5. 5Hypothèses d’attributionArgumentées, une ou plusieurs
6. 6RéservesPoints à régler à la mise au point

Gardez la distinction entre le constat et la recommandation. Le rapport montre ce que disent les offres ; la recommandation dit ce que vous proposez et pourquoi. Une hypothèse d’attribution n’est pas une décision.

Marché public, marché privé : ce qui change

La méthode d’analyse est la même ; le cadre juridique autour d’elle diffère.

Les règles citées ici concernent la France. Elles ne se transposent ni à la Belgique, ni à la Suisse, ni au Luxembourg.

Les erreurs fréquentes

• Classer sur le montant total remis. Le total d’une offre incomplète n’est pas comparable aux autres.
• Calculer la moyenne des offres avant de les rendre comparables. Dans l’exemple, la moyenne brute des trois offres est de 20 672 €, tirée vers le bas par l’offre incomplète.
• Corriger soi-même le montant d’une offre. La valeur de comparaison reste une hypothèse de travail, présentée à côté du montant remis.
• Révéler l’estimation ou le prix d’un concurrent dans une demande de précisions.
• Oublier l’indice du DCE. Une offre sur une version périmée se compare après mise à jour, pas avant.
• Laisser une variante entrer dans la comparaison de base.

Camille VannierACK Architectes · avis Google, extrait

★★★★★ 4,8/5 sur Google, 34 avis

« Excellent outil pour l’écriture de nos CCTP, réalisation d’estimatifs et ACT. Équipe très disponible […] avec beaucoup de réactivité et l’envie d’amélioration continue. »

Note et nombre d’avis relevés le 31 août 2026.

Questions fréquentes